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信托资金-2020年房企融资规模可能会降低

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比如,2019年8月20日,恆大打響促銷第一槍,旗下樓盤陸續打折,部分項目打折幅度甚至達7.8折。融創天津公司啟動員工自購及全員泛營銷。雙十一期間,恆大、碧桂園、融創、保利等全面進行降價促銷。

(1)拿地階段:支付土地出讓金。開發商完全靠自有資金髮展壯大會比較慢。

下文內容結合盛世神州基金總裁李萬明近期在由中國房地產報、中國房地產網、中房智庫主辦的「房地產金融與資管論壇」上做的發言,紅姐進行了梳理提煉,加入最新的行業數據和觀察,供大家學習參考。

李萬明預計,2020年還會出現房企大面積違約事件(貸款不能如期兌付)。金融緊縮過度就會是這種結果,讓大家措手不及。

2019年,銀行、信託頻頻被開出大額罰單,違規案由多涉及資金違規流入房地產。《經濟參考報》記者據銀保監會公告統計,2019年各級銀保監系統對銀行業機構(不含個人,下同)累計開出罰單逾1500張,罰金金額達9.5億元。

信託業也是如此。據不完全統計,2019年有21家信託公司陸續受罰,罰單數量增至32張,金額合計1700多萬元。其中中融信託、北方信託、粵財信託、民生信託、中誠信託、五礦信託、建信信託、中信信託8家信託公司因房地產相關業務被罰。

(2)四證齊全后:支付建設費用。開發貸的核心作用是支付建設費用,三四線城市會更明顯。

2019年上半年,有30家房企的資產負債率超過80%,龍頭房企如融創、碧桂園、綠地、萬科的資產負債率也排在前列,分別為90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。

  “地主家”也无余粮

房地產開發是一個資金密集型的行業,它涉及的融資大致劃分為四個階段:

其中,銀行違規「輸血」房地產數量明顯增多,相關罰金累計超過億元,僅百萬級以上大額罰單中,銀行涉房涉地貸款違規數量佔比就超過三成。

(3)發行公司債:用於公司發展。也有兩類,一類是上市公司和大型公司利用公開交易所發行的債,要得到交易所批准;一類通過地方金融平台,或者叫股權交易中心,這種債多半都是對小型公司,對於具體項目公司進行發債。

3、房地產企業高價搶地。2019年前四個月,「地王」又頻頻出現在全國各地的土地市場。2019年前4月累計有28家企業拿地過百億。4月單月,搶地超過50億的房企就多達18家。

  地产“银根”收紧的原因

其實,早在2019年1季度、2季度之前,業內就已經獲知消息,房地產融資會轉向收緊。嗅覺靈敏的大房企,比如碧桂園、恆大、融創等,早早就進行了應對,降價促銷回籠資金。

總體而言,2019年房地產融資先揚后抑,使得全年房地產企業融資規模有小幅增加,據克而瑞監測數據顯示,2019年全國95家典型房企融資總額為14494億元,同比增長5.5%。但是自5月份銀保監會發文後,整個下半年,房企和給房企輸血的金融機構過得同樣痛苦。

這意味着,2020年房地產融資依然艱難。這與此前紅姐從各方匯總得來的消息也是一致的,2020年房地產融資監管預期仍是嚴控偏緊的。

房地產信託方面,銀保監會監控要求非常嚴,不僅不讓增加規模,而且要壓縮規模,房地產業務佔比大的要降比例,房地產業務規模適度的,也要老的到期退出才能新增;銀行層面,銀保監會通過窗口指導,嚴格要求銀行控制房地產開發貸。

中小房企更加艱難。據人民法院公告網顯示,截至2019年12月26日,全國房企的破產數量已高達520家,平均每天就有約1.7家房企宣布破產,其中大多數為三四線城市的中小型房企,但也不乏全國百強的知名房企,例如銀億股份、三盛宏業、頤和地產等。

2、許多城市房價上漲壓力大,風險加大。很多三四線城市或五線城市,沒有工商業發展機會,沒有新增就業機會,人口呈外流態勢,但是因為拆遷有貨幣補償,用於買房,造成了房價上漲泡沫,樓市的虛假繁榮。

另一方面,我們看到,自2019年12月份以來,中央宣布取消或放寬大城市落戶政策,地方城市紛紛跟進,雖不是解除限購,但落戶后自然就有了購房資格,體現了托底救市的意味。

4、逼迫房企優惠促銷還債。這樣可以改變購房者對未來房價繼續過快上漲的預期,給房地產長效機制的建立贏得時間。通過短期政策及長效機制,逐步實現供需平衡、市場平穩、價格穩定、槓桿適度、風險可控、供應結構合理、需求管理正確的健康的房地產市場。

他認為,進入2020年後,人民幣對美元匯率升值勢頭強勁,這背後意味着人民幣嚴厲的緊縮,也就是m2同比增速預計會下滑。雖然央行可能採取降准來對沖,但是空間已不大。

8月中旬,有消息稱共11家房企被暫停一切資本市場融資(含供應鏈ABS)。有業內人士對紅姐表示,被叫停的房企或因為拿了地王,或是負債高企的「網紅」。

1、長效機制尚未建立。房地產長效機制建設主要包括構建城鄉統一的建設用地市場,建立不動產統一登記制度,構建租購併舉的住房供應體系,改革房地產稅收制度。

還有一些房企,比如泰禾集團(000732,股吧)、福晟集團等,也出現了資金鏈緊張導致的艱難局面。

對於房企負責融資的夥伴們,紅姐送上一句話:找錢殘酷不易,2020年,還要更加努力。

  昨天,红姐和某房地产经济学家交流,感觉2020年房地产行业依然难言乐观。

李萬明認為,收緊地產「銀根」政策出台的原因主要有四方面:

  房企融资监管脉络

這些房企的共同點在於在2015、2016年融資較多,而在進行嚴格調控之後,企業的銷售能力、盈利能力、融資能力較為落後,因此在今年出現了大面積的債務違約。

李萬明認為,只要中國經濟不會出現大的崩潰,房地產仍然有開發和投資價值。冬天已經快過去了,我們希望春天會來。

自2019年5月17日,銀保監發〔2019〕23號文《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》下發后,銀行信託等金融機構全面收緊了房地產融資。

業內大咖們建議,房企要充分利用2020年上半年這段窗口期,加緊賣房回款,因為下半年是怎樣的趨勢仍然有不確定性。

理論上有一部分資金仍可繞道流入房地產,但是「大家都被罰怕了,不敢輕易繞道」,李萬明認為,2020年房企融資規模可能會降低。

  虽然从销售业绩而言,2019年各家依然保持了增长,但背后是降价促销策略做大的规模。2019年末的负债率数据尚未公布,但从2019年中报数据看,大型房企还债压力依然很大。

盛世神州基金总裁李万明

  房企融资链条

(4)經營型物業發行CMBS或ABS:房地產公司也可以實現融資目的。在美國,監獄和政府辦公樓都是經營性物業,都可以發行CMBS或ABS。

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