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得分房屋-大多数高风险城市都位于受美国经济大衰退影响最严重的地区

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本文首發於微信公眾號:巴倫。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

編輯 | 李成章美聯儲目前可能沒有預測到經濟衰退,但美國經濟的命運遲早會變得更糟。

根據每個因素對房地產市場低迷的影響程度,對這些因素進行了不同的加權,從而得出一個總體評分。羅切斯特市的得分最低,為30.4%,其次是紐約州布法羅市(Buffalo),得分31.9%和哈特福德市(Hartford),得分為33.9%。總體而言,十大最不可能出現經濟衰退導致的房地產市場低迷的城市都位於密西西比河東岸。另一方面,加利福尼亞州里弗賽德(Riverside)的得分為72.8%,是房地產市場低迷風險最高的城市,其次是鳳凰城(Phoenix),得分69.8%和邁阿密(Miami),得分69.5%。大多數高風險城市集中在加利福尼亞州和美國南部各州(the Sun Belt),除了美國羅德島的普羅維登斯,它在Redfin的名單上排名第五。羅徹斯特這樣的城市與里弗賽德之間有許多不同之處。首先,大多數高風險城市都位於受美國經濟大衰退影響最嚴重的地區。與其他地區相比,這些地區的房價波動更大。根據Redfin的說法,有幾個因素導致了這種波動性。這些市場往往吸引更多想要大賺一筆的購房者。總體而言,這些城市投資者活動的增加推動了房價的上漲。這就迫使房主們借更多的貸款來購買房產。因此,當經濟衰退衝擊這些城市的當地經濟並導致裁員時,對於那些收入減少的家庭來說,更大的貸款數額可能意味着更大的負擔。然後,這些房主中的許多人將會拖欠他們的債務,隨之而來的取消抵押品贖回權將對這些市場的房價產生下行壓力。Redfin考慮的另一個因素是每個城市對出口市場的敞口。因為即將到來的經濟衰退很可能是由美國和中國之間正在進行的貿易爭端引起的。Redin推測,更加依賴全球貿易的地方經濟可能會受到整體經濟衰退的更大影響。Redfin的報告總結說,對於美國其他地區的所有房屋擁有者來說,好消息是,下一次經濟衰退不會像上一次那樣由房地產市場本身推動。Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟在報告中稱:「房價目前處於高位,但房價高企是因為供應不能滿足需求,這意味着沒有泡沫破裂的風險。如今大多數獲得融資的房主擁有良好的信用和房屋凈值作為緩衝,這使得他們不太可能拖欠抵押貸款。」就對房價的重大影響而言,經濟大衰退是一種反常現象。以往的經濟衰退對房價的影響要小得多ーー在互聯網泡沫引發的經濟衰退中,那段時間的房價實際上是上漲的。本文最初發表于 MarketWatch。

翻譯 | 小彩版權聲明:《巴倫》(barronschina) 原創文章,未經許可,不得轉載。英文版見2019年9月10日報道「The City Least at Risk in the Next Recession, According to a Study」。(本文內容僅供參考,投資建議不代表《巴倫》傾向;市場有風險,投資須謹慎。)

文 | 雅各布·帕西(Jacob Passy)

當這種情況發生時,紐約州羅切斯特市的房主們就可以放心了。Redfin(RDFN)公司的一項新研究將羅切斯特市列為下一次經濟衰退時,房地產市場低迷風險最小的城市。Redfin使用以下指標計算了全美50個最大城市的經濟衰退風險:住宅銷售價格與家庭收入之比的中位數2018年售出房屋的平均貸款額與價值之比基於每年房價標準差的房價波動性房屋銷售的份額翻倍,即在12個月內以不同的價格售出兩次當地就業的多樣性,基於兩個隨機選擇的工人在同一領域的可能性當地經濟中依賴出口的份額戶主是65歲或65歲以上的當地家庭比例10大房地產風險最高的城市

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